كتبه باحث اقتصادى / محمد احمد زكريا شحاته
الستائر التي يتم رسمها بشكل دائم على التلال الفارغة الفخمة للمدينة وتجميع الأتربة فوق واجهات المحلات المغلقة في مركز أسواق بيروت تقدم لمحة عن الكآبة الاقتصادية التي تجمعت فوق أحد أكثر بلدان العالم مديونية.
الصراع الطويل في سوريا المجاورة والانقسامات السياسية في الداخل أصابها الثقة. ظل النمو الاقتصادي راكدا لسنوات ، لكن الانكماش الحاد في قطاع العقارات يخاطر بتأثيرات أوسع نطاقا مع تأجيل المطورين الذين يفتقرون إلى المال إلى دفع المبالغ للمقاولين وتشغيل ديون خدمة متأخرة للدائنين. وقد أدى السحب الأخير لبرنامج إقراض الإسكان المدعوم من البنك المركزي إلى دفع المزيد من المشترين المحتملين.
"لقد شهدنا تأخر في جمع وكان وقتا عصيبا لبيع" ، وقال باتال ، الذي هو التركيز الرئيسي لشركة التطوير والبناء هو وسط بيروت الراقية. بعد تكافح لبيع الشقق التي تقدر قيمتها بـ 1.2 مليون دولار ، يقول باتال إن الطلب الآن هش بالنسبة للوحدات التي تعادل نصف هذه الوحدات.
وتتحمل صحة صناعة العقارات نشاطها لأنها تسهم بنسبة 15 بالمائة من الناتج الاقتصادي. ووفقًا لدراسة أجراها بنك عودة ، انخفضت مبيعات العقارات بنسبة 17٪ في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام ، في حين انخفض عدد تصاريح البناء الممنوحة بنسبة 23٪.
الطفرة العمرانية التي بدأت قبل اندلاع النزاع السوري ، تعني أن بعض الشقق كانت موجودة في السوق منذ سنوات. لم يتوقع سوى القليل من الحرب التي بدأت في عام 2011 ، أن تضغط على التجارة الطويلة المدمرة ، وتدفع نحو 1.5 مليون لاجئ إلى جارهم الصغير البالغ 4 ملايين ويكلف اقتصاد لبنان ما يقدر بنحو 18 مليار دولار.
أدى الانهيار في أسعار النفط في عام 2014 إلى ردع المغتربين المغتربين في البلاد. حتى أن المنفقين من دول الخليج العربية ، الذين كانوا يفرطون في السابق في دخلهم القابل للاستهلاك في استثمارات مستحقة في عاصمة لبنان الشعبية الشهيرة ، يتراجعون.
وقال مروان بركات ، كبير الاقتصاديين في بنك عوده ، إن الركود يرجع بشكل رئيسي إلى "الانتظار والترقب العام بين المستثمرين بسبب الشكوك الكلية والسياسية".
لقد ظل لبنان بلا حكومة لأكثر من ستة أشهر. في حين أن الجمود السياسي ليس جديدًا ، فهذه المرة ، هناك حوالي 11 مليار دولار من القروض والمنح التي تعهد بها المانحون الدوليون على المحك. الاقتصاد يئن تحت وطأة الدين العام ، الذي يحذر البنك الدولي أنه "على مسار غير مستدام" نحو 155 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي بحلول نهاية عام 2018 في حين أن النمو الاقتصادي يمكن أن ينزل إلى 1 في المئة.
يمكن أن تتكلف شقة نموذجية في بيروت ، تقع بين البحر الأبيض المتوسط والجبال الخضراء ، بين 2000 دولار و 7000 دولار للمتر المربع ، حسب الحي.
على الرغم من أن الأسعار السكنية المدرجة لم تتراجع بشكل كبير ، إلا أن المطورين يقدمون خطط دفع أكثر مرونة. أحد التطويرات في ضبية خارج بيروت ، يسمح للعملاء بالاستئجار لمدة تصل إلى ثلاث سنوات مع الحق في الشراء لاحقاً. في حاجة ماسة للمال ، يقدم بعض المطورين خصومات هائلة على الوحدات الجديدة ، رغم أن معظمهم يظلل على الرغم من انهيار المبيعات.
وقال فيليب تابت ، الرئيس التنفيذي لشركة "هار بروبرتيز" ، إن الشركة اضطرت إلى إعادة هيكلة نموذجها المالي بعد الانكماش الاقتصادي. وقال تابت: "يتأخر العملاء في سداد المدفوعات ، وقد رفعت البنوك أسعار الفائدة ، مما زاد من صعوبة الحصول على الأموال" ، على الرغم من أنه لم يسمع عن العديد من الشركات المتعثرة حتى الآن.
وسعياً لإنقاذ القطاع من الأزمة ، قامت مجموعة من المطورين والمستثمرين بإنشاء أول منصة للاستثمار العقاري في البلاد.
وسيقوم "ليجاسي ون" بشراء شقق شاغرة في حوالي 100 مشروع في بيروت وضواحيها ، وإعادة بيعها للمشترين في الخارج ، حسب قول سمير كورتاس ، رئيس جمعية مطوري العقارات في لبنان وشريك في المشروع.
وتتمثل الخطة في توجيه ما يصل إلى مليار دولار إلى العقارات على أمل أن ينفث الحياة في هذا القطاع. يقوم بنك لوسيد للاستثمار ومقره بيروت بتشكيل الإستراتيجية وحصل على موافقة الجهات التنظيمية لجمع 325 مليون دولار في المرحلة الأولى. وسيسمح للدائنين في الممتلكات المضطربة بتبادل انكشافهم مع ديون المطورين مقابل السندات الصادرة عن منصة الاستثمار.
وتشكل القروض المرتبطة بالقطاع العقاري أكثر من ثلث الديون المصرفية للقطاع الخاص ، وفقاً لما يقوله كورتاس ، مما يجعل الخطة جذابة للبعض ، على الرغم من أنها لا تفعل الكثير لمعالجة المشاكل الاقتصادية الأساسية.
رئيس الوزراء اللبناني سعد الحريري يتجه نحو تشكيل حكومة ، من المحتمل أن يوفر الإغاثة للمستثمرين والبنائين على حد سواء. يجب أن تتغلب تلك الحكومة بعد ذلك على الانقسامات السياسية لتنفيذ الإصلاحات المالية المطلوبة لفتح التمويل الموعود في وقت سابق من هذا العام لمشاريع البنية التحتية الحيوية.
وقال الحريري في مؤتمر استثماري في الرياض يوم 24 اكتوبر "لا شك في أن لبنان يواجه تحديات كبيرة. لا يمكننا الحكم في لبنان بالطريقة التي كنا نتحكم بها في الماضي." العالم كله قد تغير "
الستائر التي يتم رسمها بشكل دائم على التلال الفارغة الفخمة للمدينة وتجميع الأتربة فوق واجهات المحلات المغلقة في مركز أسواق بيروت تقدم لمحة عن الكآبة الاقتصادية التي تجمعت فوق أحد أكثر بلدان العالم مديونية.
الصراع الطويل في سوريا المجاورة والانقسامات السياسية في الداخل أصابها الثقة. ظل النمو الاقتصادي راكدا لسنوات ، لكن الانكماش الحاد في قطاع العقارات يخاطر بتأثيرات أوسع نطاقا مع تأجيل المطورين الذين يفتقرون إلى المال إلى دفع المبالغ للمقاولين وتشغيل ديون خدمة متأخرة للدائنين. وقد أدى السحب الأخير لبرنامج إقراض الإسكان المدعوم من البنك المركزي إلى دفع المزيد من المشترين المحتملين.
"لقد شهدنا تأخر في جمع وكان وقتا عصيبا لبيع" ، وقال باتال ، الذي هو التركيز الرئيسي لشركة التطوير والبناء هو وسط بيروت الراقية. بعد تكافح لبيع الشقق التي تقدر قيمتها بـ 1.2 مليون دولار ، يقول باتال إن الطلب الآن هش بالنسبة للوحدات التي تعادل نصف هذه الوحدات.
وتتحمل صحة صناعة العقارات نشاطها لأنها تسهم بنسبة 15 بالمائة من الناتج الاقتصادي. ووفقًا لدراسة أجراها بنك عودة ، انخفضت مبيعات العقارات بنسبة 17٪ في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام ، في حين انخفض عدد تصاريح البناء الممنوحة بنسبة 23٪.
الطفرة العمرانية التي بدأت قبل اندلاع النزاع السوري ، تعني أن بعض الشقق كانت موجودة في السوق منذ سنوات. لم يتوقع سوى القليل من الحرب التي بدأت في عام 2011 ، أن تضغط على التجارة الطويلة المدمرة ، وتدفع نحو 1.5 مليون لاجئ إلى جارهم الصغير البالغ 4 ملايين ويكلف اقتصاد لبنان ما يقدر بنحو 18 مليار دولار.
أدى الانهيار في أسعار النفط في عام 2014 إلى ردع المغتربين المغتربين في البلاد. حتى أن المنفقين من دول الخليج العربية ، الذين كانوا يفرطون في السابق في دخلهم القابل للاستهلاك في استثمارات مستحقة في عاصمة لبنان الشعبية الشهيرة ، يتراجعون.
وقال مروان بركات ، كبير الاقتصاديين في بنك عوده ، إن الركود يرجع بشكل رئيسي إلى "الانتظار والترقب العام بين المستثمرين بسبب الشكوك الكلية والسياسية".
لقد ظل لبنان بلا حكومة لأكثر من ستة أشهر. في حين أن الجمود السياسي ليس جديدًا ، فهذه المرة ، هناك حوالي 11 مليار دولار من القروض والمنح التي تعهد بها المانحون الدوليون على المحك. الاقتصاد يئن تحت وطأة الدين العام ، الذي يحذر البنك الدولي أنه "على مسار غير مستدام" نحو 155 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي بحلول نهاية عام 2018 في حين أن النمو الاقتصادي يمكن أن ينزل إلى 1 في المئة.
يمكن أن تتكلف شقة نموذجية في بيروت ، تقع بين البحر الأبيض المتوسط والجبال الخضراء ، بين 2000 دولار و 7000 دولار للمتر المربع ، حسب الحي.
على الرغم من أن الأسعار السكنية المدرجة لم تتراجع بشكل كبير ، إلا أن المطورين يقدمون خطط دفع أكثر مرونة. أحد التطويرات في ضبية خارج بيروت ، يسمح للعملاء بالاستئجار لمدة تصل إلى ثلاث سنوات مع الحق في الشراء لاحقاً. في حاجة ماسة للمال ، يقدم بعض المطورين خصومات هائلة على الوحدات الجديدة ، رغم أن معظمهم يظلل على الرغم من انهيار المبيعات.
وقال فيليب تابت ، الرئيس التنفيذي لشركة "هار بروبرتيز" ، إن الشركة اضطرت إلى إعادة هيكلة نموذجها المالي بعد الانكماش الاقتصادي. وقال تابت: "يتأخر العملاء في سداد المدفوعات ، وقد رفعت البنوك أسعار الفائدة ، مما زاد من صعوبة الحصول على الأموال" ، على الرغم من أنه لم يسمع عن العديد من الشركات المتعثرة حتى الآن.
وسعياً لإنقاذ القطاع من الأزمة ، قامت مجموعة من المطورين والمستثمرين بإنشاء أول منصة للاستثمار العقاري في البلاد.
وسيقوم "ليجاسي ون" بشراء شقق شاغرة في حوالي 100 مشروع في بيروت وضواحيها ، وإعادة بيعها للمشترين في الخارج ، حسب قول سمير كورتاس ، رئيس جمعية مطوري العقارات في لبنان وشريك في المشروع.
وتتمثل الخطة في توجيه ما يصل إلى مليار دولار إلى العقارات على أمل أن ينفث الحياة في هذا القطاع. يقوم بنك لوسيد للاستثمار ومقره بيروت بتشكيل الإستراتيجية وحصل على موافقة الجهات التنظيمية لجمع 325 مليون دولار في المرحلة الأولى. وسيسمح للدائنين في الممتلكات المضطربة بتبادل انكشافهم مع ديون المطورين مقابل السندات الصادرة عن منصة الاستثمار.
وتشكل القروض المرتبطة بالقطاع العقاري أكثر من ثلث الديون المصرفية للقطاع الخاص ، وفقاً لما يقوله كورتاس ، مما يجعل الخطة جذابة للبعض ، على الرغم من أنها لا تفعل الكثير لمعالجة المشاكل الاقتصادية الأساسية.
رئيس الوزراء اللبناني سعد الحريري يتجه نحو تشكيل حكومة ، من المحتمل أن يوفر الإغاثة للمستثمرين والبنائين على حد سواء. يجب أن تتغلب تلك الحكومة بعد ذلك على الانقسامات السياسية لتنفيذ الإصلاحات المالية المطلوبة لفتح التمويل الموعود في وقت سابق من هذا العام لمشاريع البنية التحتية الحيوية.
وقال الحريري في مؤتمر استثماري في الرياض يوم 24 اكتوبر "لا شك في أن لبنان يواجه تحديات كبيرة. لا يمكننا الحكم في لبنان بالطريقة التي كنا نتحكم بها في الماضي." العالم كله قد تغير "